サラリーマン不動産投資の融資が使いにくくなった今、キャピタルゲイン狙いもアリかも知れない。

不動産投資
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サラリーマン大家さんを初めて数年。

スルガショックの影響でどこの金融機関でも融資がなかなかおりません。

特に耐用年数オーバーの物件。

耐用年数以内での融資となると中古戸建て物件の購入はかなり厳しいです。

インカムゲイン狙いで最悪土地の価格では売り抜けられる中古戸建ての不動産投資が良かったのですが、どんなに割安な物件を持ち込んでも融資NG。

でもそれで諦めず、方向性を変えて耐用年数の長年マンションを仕方なく狙ってみる。

そうすると意外とチャンスもあるのかなと感じました。

一棟マンションまでは余裕が無いので、かなり儲かるのは難しいかなと思っていた区分所有のマンション。

庶民でまだ持ち物件数も少ない初心者サラリーマン大家さんで今時でも買える可能性が有るのは区分所有のマンション。

土地柄によって方向性は変わると思いますが、今回は中古戸建ての方向性と近しいファミリー向けのマンション。

区分所有マンションは修繕積立金や管理費などがかさんでキャッシュフローとしてはかなり厳しくなりがち。

でも耐用年数が47年有れば10年、20年と融資が取れる中古物件も探せば出てきます。

一般的にインターネット上で出て来る物件では全然不動産投資として成り立たないような価格の物件ばかりですが、探せば良さそうな物件がありそうです。

サラリーマン不動産投資家が融資を取りづらくなっているということは、ある程度買い易いはずの価格帯の物件も売れにくくなっているのかも知れません。

物件の提示価格では無くて、ギリギリキャッシュフローもプラスで出るくらいの価格で試しに指値を出してみると意外とチャンスアリかも知れないと個人的には感じています。

オーナーさんが早目に売りたい物件のオーナーチェンジ物件であれば、突拍子も無く低い金額では無い指値にして、後は放っておくと声がかかる可能性もあります。

売主さんももちろん少しでも高く買いたいので、指値から最終的にちょっと上乗せして買ってあげるくらいの予定を立てておくと話が纏まりやすいかなと思いました。

その時気が付いたことが、キャッシュフローは中古戸建てで耐用年数オーバーの融資が使えた不動産投資には敵いませんが、キャッシュフロー少なくてもそこそこの短期間で返済が出来る区分所有のマンションをオーナーチェンジで安く仕入れて、現在の入居者が退去したら賃貸の募集と同時に売買も出すことでキャピタルゲインの可能性もあるなと。

キャッシュフローが出る家賃で入居が有ればそれはそれで返済が進むのでOKですし、キャピタルゲインが狙える価格で売買が成立すればそれはそれでOK。

商売の基本ですがとにかく安く仕入れることで儲かるチャンスは広がるなとつくづく思いました。

実際にはチャレンジ最中なので結果はまだ分かりませんが、最悪失敗があったとしても安く仕入れている分、損失はかなり限定的な金額で済みます。

スルガショックで予算の少ないサラリーマン大家さんにが物件を増やしにくい現在、逆手に取って小さくてもコツコツとキャピタルゲインも狙ってみるのはありかも知れません。

まだまだ経験値の低い状態ですが、融資の下りにくい状況でもよく考えて、よく動いて、気長に待てる余裕を持てば出来ることは有りそうだなと感じています。

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